常德民生報(bào)報(bào)記者：房地產(chǎn)為什么要轉(zhuǎn)型創(chuàng)新？
??? 陽學(xué)文：在中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)型與變化，傳統(tǒng)的規(guī)則在解體，新的規(guī)則在重構(gòu)?？焖傧氖降姆康禺a(chǎn)生產(chǎn)方式正在受到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)、行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，全行業(yè)都在思考與探索。
??? 原先，無論做什么房子，都能賣出去，客戶甚至要排隊(duì)、托關(guān)系才能買到；現(xiàn)在和今后，即使反復(fù)推敲，面對(duì)巨量庫存和潛在供應(yīng)量，也不能保證房子能賣出去。如果積壓，高周轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流可能會(huì)停止流動(dòng)，企業(yè)也會(huì)像心肌梗塞一樣而猝死——這就是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“新挑戰(zhàn)”！
??? 本報(bào)記者：房地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新？
??? 陽學(xué)文：房地產(chǎn)開發(fā)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要具備兩個(gè)條件。一是順勢而為，順應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的大勢，順應(yīng)國家政策的導(dǎo)向，也就是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化；二是發(fā)展模式要有助于調(diào)動(dòng)參與各方的積極性，實(shí)現(xiàn)共贏。這將表現(xiàn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)轉(zhuǎn)型與升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)的角色由投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)為對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用，與新興產(chǎn)業(yè)、與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展融合共生。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營，從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有物業(yè)并舉，企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張向效益提升轉(zhuǎn)變的趨勢，傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商開始承擔(dān)起一些嶄新的角色，如資產(chǎn)管理者、服務(wù)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商和城市運(yùn)營商。行業(yè)開始逐步形成了轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的共識(shí)。
??? 中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新是一場關(guān)乎行業(yè)前途的大變革。行業(yè)只有轉(zhuǎn)變觀念、順應(yīng)大勢、不斷創(chuàng)新，才有光明的前途。
??? 可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化和旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)金融等都是房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)、與城市發(fā)展高度融合的產(chǎn)物，順應(yīng)大勢、實(shí)現(xiàn)共贏，具有深遠(yuǎn)的發(fā)展?jié)摿?，必將成為中國?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展新的發(fā)動(dòng)機(jī)，開辟中國房地產(chǎn)的美好未來。
??? 本報(bào)記者：像常德市及縣城這樣的三、四線城市，房地產(chǎn)開發(fā)具有哪些開發(fā)特點(diǎn)和贏利模式？
??? 陽學(xué)文：目前，三、四線城市的開發(fā)特點(diǎn)和贏利模式突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
??? 1、做“名片”式住宅項(xiàng)目，制造小“富人區(qū)”。此類住宅項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)就是做成全城頂尖的小區(qū)，創(chuàng)造一種全新的生活方式，將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔人士一網(wǎng)打盡。價(jià)格通常能上沖15-20%。眾多一、二線城市的開發(fā)商第一次到三、四線城市做項(xiàng)目，大都走上這條路子。
??? 2、以商業(yè)為主要贏利點(diǎn)。一種表現(xiàn)是：幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，大多拓寬到二層甚至地下一層。贏利模式是住宅小賺、大頭全靠商鋪賺。有的城市甚至出現(xiàn)“剝皮建筑”的奇特現(xiàn)象即只蓋臨街住宅，里面不動(dòng)，因?yàn)榕R街能出商業(yè)面積。第二種表現(xiàn)是：很多地方出現(xiàn)了大型商業(yè)項(xiàng)目，然后分割成“豆腐塊”，以低首付的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪吸引了大量投資者。
??? 三、四線城市中的頂級(jí)住宅小區(qū)、中心區(qū)商鋪兩種物業(yè)的利潤率甚至達(dá)到一、二線城市的水平，一個(gè)地、縣級(jí)市黃金地帶的臨街商鋪賣到每平方米1　萬元左右早已屢見不鮮。
??? 3、規(guī)模制勝。15萬m2的樓盤放到一、二線城市并不起眼，但到了三、四線城市里就可算是大盤了。規(guī)模一大，就能得到很多優(yōu)惠政策，就可以大大降低成本，利潤就相當(dāng)可觀了。
??? 本報(bào)記者：您對(duì)搞好常德房地產(chǎn)開發(fā)有何好的建議？
??? 陽學(xué)文：一是要提升樓盤品質(zhì)，塑造產(chǎn)品魅力，吸引更多的人來常德買房。
??? 隨著人們生活水平的提高，對(duì)于精神與人文的追求日益迫切，開發(fā)商要意識(shí)到市場需求的變化，著力從品質(zhì)、環(huán)境及配套設(shè)施等方面升級(jí)產(chǎn)品，追求品牌與特色化，以滿足購房者差異化的需求。
??? 二是要開展創(chuàng)新營銷，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，提振市場信心，開足促銷馬力，加快銷售速度。
??? 如今常德樓市已進(jìn)入“速度換市場，規(guī)模換效益”的新時(shí)代。開發(fā)商一定要加快開發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)薄利多銷，在營銷上進(jìn)行創(chuàng)新，如活動(dòng)營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷等。
??? 三是要推出新的地產(chǎn)概念，拓展市場潛力，實(shí)現(xiàn)常德樓市多元化發(fā)展。
??? 常德應(yīng)大力發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游休閑地產(chǎn)及文化創(chuàng)意地產(chǎn)。改變樓市結(jié)構(gòu)，豐富產(chǎn)品內(nèi)涵。隨著城市擴(kuò)容，城市升級(jí)，常德的投資潛力巨大，房價(jià)處于一個(gè)上升通道，常德正吸引越來越多的人前來投資興業(yè)，常德樓市的春天正在向我們闊步走來！