物業(yè)該全面取消？國(guó)家出臺(tái)“新規(guī)”，今年起業(yè)主將迎來(lái)5大好消息

對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)，買房都是一件大事。還沒買房的都希望可以買到一套屬于自己的房子，不管面積大小，有了自己的家就心滿意足。對(duì)已經(jīng)買了房的來(lái)說(shuō)，都希望可以擁有一家訓(xùn)練有素、服務(wù)周到的物業(yè)公司。畢竟，只有入住之后才有深切體會(huì)，除了區(qū)位、配套、地段等這些硬性條件之外，一個(gè)好的物業(yè)同樣至關(guān)重要，不僅與業(yè)主每天的生活起居密切相關(guān)，更決定著未來(lái)房子的增值空間。就拿目前筆者居住的某片區(qū)為例，一路之隔的兩個(gè)小區(qū)，配備品牌物業(yè)的小區(qū)要比緊鄰的普通小區(qū)溢價(jià)3000元，也就是說(shuō)，同樣一套100平方米的房子，就可以多賣30萬(wàn)，這顯然不是一筆小數(shù)目。

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)問題是，雖然物業(yè)可以帶來(lái)很多好處，但在大多數(shù)情況下，物業(yè)留給業(yè)主們的印象并不盡如人意，每當(dāng)提起物業(yè)的時(shí)候，不少業(yè)主的第一反應(yīng)就是建議全面取消物業(yè)。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這種原因呢？其實(shí)，很容易理解。從理論上講，物業(yè)是業(yè)主們花錢請(qǐng)來(lái)的，業(yè)主自然處于主導(dǎo)地位，物業(yè)則扮演著“管家”的角色，也就是說(shuō)，物業(yè)與業(yè)主之間應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，很多時(shí)候并非如此。

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)和業(yè)主的矛盾主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是一些物業(yè)擺不正自身位置，把自己看作是主導(dǎo)地位，對(duì)業(yè)主提出的各種要求和反饋往往消極怠工。二是物業(yè)收費(fèi)名目不清晰，有時(shí)候即便已經(jīng)收取了物業(yè)費(fèi)，但對(duì)于業(yè)主提出的一些維修工作仍然需要繳費(fèi)，存在重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象。三是有的物業(yè)只注重贏利和收入，忽視自身服務(wù)方面存在的問題，無(wú)法提供比較高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。四是雖然大家都知道物業(yè)存在很多的不足和問題，但是在大多數(shù)情況下，業(yè)主想要更換物業(yè)并不容易，常常存在一些老物業(yè)公司賴著不走的情況。

那么，既然有這么多問題，物業(yè)真該全面取消嗎？對(duì)于這個(gè)問題，央媒半月談在《物業(yè)不應(yīng)是城市“火藥桶”》一文中給出了明確回應(yīng)：在沒有找到更好的替代服務(wù)方式之前，物業(yè)仍有其存在的價(jià)值和必要，而且現(xiàn)實(shí)生活中也確有不少深得業(yè)主信賴，所以不應(yīng)將其“一刀切”對(duì)待。根據(jù)央媒的回應(yīng)來(lái)看，答案很明顯了，全面取消物業(yè)并不現(xiàn)實(shí)。那么，如果不取消，又該如何緩解物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾呢？根據(jù)最新消息顯示，進(jìn)入2021年以來(lái)，國(guó)家開始對(duì)物業(yè)管理“動(dòng)真格”了。

剛剛進(jìn)入1月份不久，住建部等10個(gè)部門就聯(lián)合發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，其中針對(duì)加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理提出了21條舉措，明確要求各地要加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)。除此之外，2021年開始正式實(shí)施的《民法典》也針對(duì)物業(yè)管理專門發(fā)布了一系列的新規(guī)定。綜合住建部的《通知》和《民法典》的規(guī)定來(lái)看，2021年起業(yè)主將迎來(lái)5個(gè)好消息，業(yè)主們有必要了解一下。

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1、明確要求提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)人員素質(zhì)，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主有權(quán)利進(jìn)行解聘和更換。

針對(duì)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，《通知》明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)要健全服務(wù)質(zhì)量保障體系和提高物業(yè)人員素質(zhì)。比如，建立服務(wù)投訴快速處理機(jī)制，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)技能等級(jí)認(rèn)定等等。與此同時(shí)，《民法典》第284條、第949條還分別規(guī)定：對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在約定期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

筆者認(rèn)為，今年開始，伴隨這些物業(yè)新規(guī)的落地，可以引導(dǎo)物業(yè)擺正自己的位置，提高物業(yè)服務(wù)意識(shí)，從而保障業(yè)主們的權(quán)益。當(dāng)然了，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主則有權(quán)利進(jìn)行解聘和更換，老物業(yè)公司賴著不走的情況將得到有效解決。

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2、針對(duì)小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收入，業(yè)主享有“收益權(quán)”，關(guān)于這一點(diǎn)已經(jīng)有了更為明確的法律依據(jù)。

日常生活中，在小區(qū)的樓梯、大堂、電梯、門閘、建筑外墻等公共區(qū)域，各種類型的廣告隨處可見。但是，作為小區(qū)的業(yè)主，你有沒有想過(guò)，這些廣告產(chǎn)生的收益都去了哪里呢？實(shí)際上，這些廣告大都是物業(yè)和廣告商之間簽署的協(xié)議，最后的收益自然都進(jìn)了物業(yè)的錢袋子，業(yè)主很難獲得。但是，伴隨《民法典》的出臺(tái)，業(yè)主迎來(lái)了好消息。

《民法典》第282條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于全體業(yè)主共有。顯然，《民法典》保障了業(yè)主共有部分的收益權(quán)，以后業(yè)主向物業(yè)主張共有部分的收入，有了更為明確的法律依據(jù)。因此，對(duì)于不少業(yè)主來(lái)說(shuō)，從今年開始，可能要獲得一筆長(zhǎng)期而又穩(wěn)定的收入了。

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3、建立服務(wù)信息公開公示制度，對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收支明細(xì)，物業(yè)履行情況等，業(yè)主享有“知情權(quán)”。

針對(duì)這些具體的內(nèi)容，《民法典》第943條也進(jìn)行了同樣的說(shuō)明。在筆者看來(lái)，這些物業(yè)新規(guī)的發(fā)布，進(jìn)一步明確了物業(yè)的義務(wù)和角色，保障了業(yè)主應(yīng)該享有的“知情權(quán)”，使得物業(yè)費(fèi)等信息不再是一筆“糊涂賬”，一旦落地將會(huì)明顯緩和物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾和問題。

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4、規(guī)范公共維修資金的使用，降低公共維修資金的啟動(dòng)門檻，有效解決小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需求。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)各地繳存的公共維修資金已超過(guò)萬(wàn)億元，但使用率卻不足百分之一。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？主要原因就是使用門檻較高，根據(jù)此前的規(guī)定，需要占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)后才可以使用，以至于很多業(yè)主都忽略了這筆資金的存在。

不過(guò)，今年起這一局面將會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)變。一方面，《民法典》將使用公共維修資金的比例從“雙三分之二”調(diào)至了“雙三分之一”，而且明確規(guī)定緊急情況下還可以依法申請(qǐng)使用。另一方面，《通知》也要求各地要規(guī)范維修資金的使用，當(dāng)工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開使用數(shù)額并接受監(jiān)督。在筆者看來(lái)，規(guī)范維修資金的管理，降低啟動(dòng)門檻，有利于保護(hù)小區(qū)的公共設(shè)施，解決小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需求。

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5、發(fā)揮物業(yè)的屬地化管理，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)、業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，遇到問題時(shí)，使得業(yè)主可以投訴有門。

長(zhǎng)期以來(lái)，當(dāng)物業(yè)和業(yè)主之間出現(xiàn)一些糾紛的時(shí)候，不少業(yè)主都拿物業(yè)沒辦法，最后就不了了之了，雖然有時(shí)候街道辦也會(huì)從中做工作，但往往愛莫能助，所以效果也并不明顯。不過(guò)，根據(jù)住建部《通知》規(guī)定，以后街道要把物業(yè)管理工作機(jī)制建立起來(lái)，落實(shí)物業(yè)的屬地管理責(zé)任。比如，推動(dòng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)等等。

其實(shí)，在筆者看來(lái)，對(duì)物業(yè)實(shí)施屬地化管理，說(shuō)得簡(jiǎn)單一點(diǎn)，就是發(fā)揮街道對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的日常監(jiān)督管理，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，從而使得物業(yè)更好地服務(wù)廣大業(yè)主。當(dāng)然，最重要的一點(diǎn)是，一旦落實(shí)物業(yè)屬地化管理，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生矛盾時(shí)，可以使得業(yè)主投訴有門，最大程度保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

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最后總結(jié)：從1981年深圳成立第一家物業(yè)公司算起，我國(guó)的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展了近40年時(shí)間，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家卻已經(jīng)超過(guò)了100年。因此，雖然我國(guó)的物業(yè)管理已經(jīng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展過(guò)程，但實(shí)際上仍然屬于一個(gè)新興的行業(yè)，而且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，未來(lái)前景依然十分廣闊，所以全面取消物業(yè)并不現(xiàn)實(shí)。實(shí)際上，實(shí)踐已證明，一個(gè)好的物業(yè)對(duì)于小區(qū)業(yè)主的生活起居至關(guān)重要。因此，我們相信，隨著《民法典》的出臺(tái)以及住建部《通知》的發(fā)布，再加上物業(yè)辦、居委會(huì)等相關(guān)部門的監(jiān)督，物業(yè)管理中存在的很多問題都將會(huì)迎刃而解，不僅物業(yè)會(huì)成為業(yè)主們的好“管家”，業(yè)主也會(huì)享受到本該屬于自己的權(quán)益。