深度 | 張家界高鐵新區(qū)會因為人口不足而淪為“空城”？

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陳凱 72奇樓文旅小鎮(zhèn)?營銷總監(jiān)：

長沙南站是交通樞紐，南站周邊樓盤最受益的人群是商務人士，因為出差非常頻繁，不想把時間浪費在中轉地鐵上，磁懸浮一坐到南站就回家，很近。

高鐵站附近往往會聚集一定的商務人士，特定的人都會去高鐵站附近投資興業(yè)。而房企中最具代表性的就是綠地集團，綠地喜建高鐵站地標，就是滿足大量商務人士的需求，或者兩地跑的人，也就是雙城生活的人群。

張家界高鐵西站的選址很好，很巧妙，選在了整個張家界兩大核心景區(qū)的黃金干道上。首先，這個位置可滿足未來呈幾何倍數(shù)成長的游客的集散，武陵山大道不會塞車，去武陵源也快，到天門山也快，進出市區(qū)越來越方便。旅游集散的功能已經滿足了。

其次，隨著高鐵的運營和旅游經濟的爆發(fā)，張家界的慢生活節(jié)奏會變快。我身邊也有這樣的朋友，一個星期要去長沙很多次，這一類商務人士，甚至一些導游，或者說旅游相關人士，他們認為居住在高鐵站周邊，更有利于他的工作和生活，我認為高鐵站的選址比較好，沒有像其他城市一樣很偏。

舉個例子，銅仁高鐵站坐公交要1小時40分鐘，已經到了另一個縣城，張家界高鐵西站的位置優(yōu)勢注定其能左右逢源潛力迸發(fā)。

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蔣文 東宸·江山里?營銷總監(jiān)：

張家界西站跟長沙南站相比，優(yōu)勢在于他的距離恰到好處，往左往右都可，但長沙南站暫時還缺少成熟的商業(yè)體，只有住宅區(qū)，長沙南站位置也較偏。

但張家界西站離市中心距離很短，張家界城市小，去哪里都比較便捷，所以張家界高鐵新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，相對長沙南站而言，更直接更明顯。

張家界高鐵新區(qū)，未來可以打造一個次商業(yè)中心，這里的距離和區(qū)位決定了板塊便利性，發(fā)展空間相對長沙南站要好。

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田潤軍 高盛國際?營銷副總監(jiān)：

高鐵縮短了城市間的距離，加速了旅游目的地的通達。

我們乘坐高鐵去某個旅游目的地，或者某個城市，并不是奔著高鐵新區(qū)而去，而是奔著城市的某個事物、景觀和美食，選擇高鐵，能夠提供更多的時間選擇，會迅速形成來張家界旅游的某種沖動，因為方便，說走就走。

以前從重慶來張家界需要十多個小時，現(xiàn)在只需五六個小時，當然也就有了來的沖動，去天門山看看，去武陵源走走。

這個板塊能吸引人停下來，必須有足夠的吸引力，那么高鐵新區(qū)的文旅項目應該著重考慮，如何讓人們愿意留下來。

高鐵新區(qū)是否能形成商圈，需要看各個項目的業(yè)態(tài)分布。

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李文婷 江與城?營銷總監(jiān)：

高鐵站來也匆匆去也匆匆，停留的時間很短，我們去長沙，到了高鐵站肯定會馬上換乘，去往市中心，高鐵站不是目的地。

高鐵新區(qū)的發(fā)展需要時間，中期投資沒問題，五年后肯定會越來越成熟，不可能一蹴而就，當然，如果高鐵新區(qū)有數(shù)個超級大項目的注入，發(fā)展就會提速。

張家界高鐵的開通是一個引子，沙堤還需要大量投資，非一日之功，還需從長計議。

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覃屈釗 金域濱江?營銷總監(jiān)：

張家界西站和長沙南站沒有可比性。省會長沙是中部地區(qū)交通樞紐，長沙南站的意義和作用要遠超張家界西站，張家界西站的功能在于提振旅游業(yè)，是旅游經濟發(fā)展的強心劑。

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張燕 紫舞財富大廈??營銷總經理：

我們是一個旅游城市，外來游客很多，張家界的定位很清晰，張家界西站的定位也很清晰，就是以服務旅游為主的交通工具。

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劉明 西溪鳳凰城?營銷總經理：

長遠來說，沙堤片區(qū)肯定有潛力，但時間不好說，省會長沙乃華中重鎮(zhèn)，長沙南站已開通多年，到現(xiàn)在周邊也非常普通。

沙堤片區(qū)值得期待，比如中建鳳棲臺、寧邦廣場這樣的大項目，后續(xù)的潛力和發(fā)展更重要，一年推出十幾萬方，壓力非常大，今年形勢更不容樂觀，對商業(yè)投資包括投資型房產，大家都會很謹慎。

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單燚 世茂云城?銷售經理：

政府對沙堤的期望值很高，招商引資的重點西移，老城區(qū)已接近飽和，沙堤的土地儲備較為充裕。

長沙南站一直沒發(fā)展起來，位置較偏。周邊基本沒什么配套，高鐵雖然是便捷的出行方式，但人們不可能每天都坐高鐵，它不是日常出行的必需品，所以高鐵新區(qū)沒有太大吸引力，定位比較尷尬，發(fā)展?jié)摿σ话恪?/p>

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劉召林 東岳新外灘?營銷經理：

長沙南站發(fā)展比較緩慢，但張家界高鐵西站緊靠核心景區(qū)，對旅游客流量的導入拉動巨大，對張家界旅游經濟的提質升級帶動巨大。從流量的價值上說比長沙南站要好，更具優(yōu)勢。

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張小群：

張家界西站與長沙南站不能比較，這兩者不在一個維度，也不在一個量級，沒有可比性，而且張家界高鐵新區(qū)各方面的配套還很不完善。

長沙南站的武廣新城經歷十年的發(fā)展，才有現(xiàn)在相對完善的配套，房價才逐步上行。張家界高鐵新區(qū)位于地級市，各方面的資源相對薄弱，發(fā)展還需較長的時間周期。

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問題：城市西進被寄予厚望，您對高鐵新區(qū)有信心？

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羅福來 湖南新欣房地產咨詢有限公司 總經理：

我看好高鐵新區(qū)，未來可能會更好，但需要時間，時間也許會很長，因為新區(qū)必須要產業(yè)支撐。

對張家界而言，政府機關、企事業(yè)單位、公共服務設施基本已到位，沙堤可獲得的資源已非常有限，所以沙堤的商業(yè)培育有一定難度，商業(yè)一定要有人留下來，才能做生意。當所有人都匆匆忙忙的路過，也就沒有停留，只是過路客，所以談新區(qū)崛起還不是時候，需要時間和耐心。

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覃屈釗 金域濱江?營銷總監(jiān)：

無論在哪個城市，高鐵新區(qū)都是熱門板塊，張家界期待多年，終于等到了自己的高鐵，政府也傾盡全力扶持，發(fā)展?jié)摿薮?，作為政府傾力扶持和重點打造的板塊，發(fā)展可觀潛力不小。

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黃科 富華里?策劃經理：

高鐵對于中短途交通運輸和城際之間的便捷通達，是毋庸置疑的，但對于整個片區(qū)的拉動，還取決于商貿、物流和其他配套，短期來看，棚改政策已接近尾聲，新區(qū)的發(fā)展已然受限，人口難以聚集。

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施重 韓城置業(yè) 營銷總經理：

高鐵西站的住宅類項目不需過分擔心，目前還處于滿足需求階段，項目少客戶多，而商業(yè)投資的潛力正在釋放，有一定投資價值。

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陳倩 鷺鷥?yōu)除埻?常務副總經理：

沙堤片區(qū)必然會崛起，天時地利人和，天時是張家界旅游大爆發(fā)，疫情過后會再上臺階，對美好的向往大勢所趨無法阻擋。

任何事都要順勢而為，高鐵新區(qū)的發(fā)展正處于政策扶持和市場需求的高度契合期，城市西拓的發(fā)展戰(zhàn)略非常明顯。

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張燕 紫舞財富大廈?營銷總經理：

高鐵的開通萬眾期待，市民的熱情尤為高漲，張家界旅游經濟在調整后必然再創(chuàng)新高，城市的層次再上臺階，中建、寧邦、天門一號和72奇樓幾大項目，前段時間我們也去參觀學習過，高鐵新區(qū)其實離老城區(qū)非常近，離核心景區(qū)也非常近。

假以時日，高鐵新區(qū)會形成旅游消費商業(yè)圈，市人民醫(yī)院已搬遷，周邊的配套逐步完善，再加上旅游經濟的帶動，商業(yè)潛力可觀。

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鄧權 東方明珠董事長：

高鐵新區(qū)將是人氣最旺的區(qū)域之一，未來張家界真正融入全國高鐵網以后，官黎坪火車站的功能會相對減弱。高鐵在哪里城市的產業(yè)集聚就到哪里，未來明星還是沙堤片區(qū)，西溪坪版塊也有相當潛力，目前這兩個片區(qū)的項目最多、發(fā)展最快，張吉懷高鐵通車后，旅游人次會大幅增長，現(xiàn)在雖然自駕游占到了百分之四五十，但高鐵并網后，張家界的旅游模式也會變化。

這次疫情，我們也要好好反思，高鐵并網后，張家界到長沙僅需1個小時，到北京只需6個小時。旅游人次的快速爆發(fā)式增長，非常考驗張家界景區(qū)的的承載能力，危機在哪里？能夠大量承接一日游了，對我們的餐飲業(yè)、酒店業(yè)就是很大挑戰(zhàn)，能不能承受住這個變化？所以大家都要思考這個問題。

高鐵并網以后，大家不要盲目自信，認為高鐵只會拉動經濟和旅游，我們還要考慮到背后的危機，考慮高鐵新區(qū)周邊的配套，沙堤片區(qū)將是承載游客的主要區(qū)域，怎楊做好銜接，高鐵新區(qū)剛好位于武陵源核心景區(qū)與天門山景區(qū)的交界點。

高鐵新區(qū)全部建成以后，整個全域旅游也將打通，沙堤片區(qū)怎樣做好承載力，怎樣做好銜接？做好多個景區(qū)的無縫對接？如何做好游客的服務，怎么引導？

游客下了高鐵，怎樣做好張家界的細節(jié)宣傳？怎樣體現(xiàn)我們的人文服務？怎樣體現(xiàn)張家界城市的素質？怎么體現(xiàn)公共配套？機遇也是挑戰(zhàn)，高鐵帶來了旅游人次的爆炸式增長，只有做好銜接和服務，才能帶來口碑的傳播。

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劉明 西溪鳳凰城?營銷總經理：

高鐵新區(qū)未來可期，西溪坪經過十年的發(fā)展才有如今成績，但是高鐵新區(qū)資本密集，中建、寧邦去年賣得不錯，宣傳也做得很到位，但是未來還要深入考慮，因為在市區(qū)剛需較多，高鐵新區(qū)投資較多。后期剛需客戶簽訂后，投資者會不會繼續(xù)看好？今年經濟形勢復雜多變，投資非常謹慎，壓力與日俱增。

區(qū)域發(fā)展不完全以人的意志為轉移，需要天時地利人和。

高鐵站帶來的是人流和全面提速，帶來的是交通的優(yōu)化。但高鐵站的巨大人流量，不一定能留得住，人流很快會散去，去他要去的目的地，高鐵站只是一個樞紐，樞紐并不代表能留得住人，征收拆遷和市人民醫(yī)院落戶帶來的居住剛需只是短期，以后的人口流入缺乏產業(yè)支撐。

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莫樹初 君天公館 總經理：

高鐵新區(qū)未來會和且住崗片區(qū)形成一個整體，兩個新區(qū)，且住崗相對來說也是新區(qū)，往西走將來都是新區(qū)，往北走就是沙堤片區(qū)，形成L形走廊，張家界未來的潛力就在于此，且住崗和沙堤片區(qū)就是張家界的未來。

官黎坪板塊上升空間不大，西溪坪板塊難以突破，未來城市發(fā)展的空間就是往西，只有荷花組團和且住崗組團的土地儲備較為充裕，城市西進占據天時地利人和。

沙堤片區(qū)未來的空間取決于旅游，這兩年和且住崗組團比較仍有距離，荷花大橋開建將是且住崗組團的又一利器。

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張小群：仁者見仁、智者見智。張家界高鐵新區(qū)未來發(fā)展是否有潛力，要看政府的發(fā)展側重點和規(guī)劃方向。

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問題：高鐵新區(qū)的各項配套跟得上？

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康祖瑞 鼎泰·金色家園?副總：

業(yè)內對于高鐵新區(qū)有一些不同的聲音，有些人認為高鐵是一個過水坵，不能留住人。比如長沙南站是很難發(fā)展起來的，人來得快散得更快。但張家界不同，作為熱門旅游目的地，出了高鐵站，我會就近選擇和停留，周邊如果環(huán)境可以，就近找一家酒店住下來慢慢欣賞。

散客在家里早已做足功課，哪個地方好玩，這里有多少個景點，住在哪個區(qū)域比較適中。高鐵站的周邊適合旅游居住，如果我是旅游者，下車了就會休息，再慢慢玩幾天，住在哪里更方便，高鐵站周圍還是不錯的選擇。

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蔣文 東宸·江山里?營銷總監(jiān)：

現(xiàn)在，高鐵新區(qū)看起來還是比較荒涼，周邊還有很多拆遷，如果高鐵新區(qū)要建成旅游集散中心，需要五年時間，包括商業(yè)中心、教育配套等，沒有五年的建設，難以形成規(guī)模。

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覃屈釗 金域濱江?營銷總監(jiān)：

目前來說，配套沒有跟上，但肯定會越來越好。

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施重?韓城置業(yè) 營銷總經理：

這兩年的城市配套會逐步跟上，但是相較于中心區(qū)域而言，基礎設施肯定還是大的差距。

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陳倩 鷺鷥?yōu)除埻?常務副總經理：

配套確實不夠，缺少商業(yè)配套和標桿項目，基本的生活配套比較少，醫(yī)院雖然有了，但商業(yè)要素不完整，其他服務設施也不完整，只有住宅項目交付后才能逐步完善，沒有交付就意味著沒有人氣，沒有人氣就意味著沒有商業(yè)基礎。

高鐵新區(qū)需要持續(xù)加強基礎設施建設，加強民生配套，比如公園、籃球場等，公共設施完善了，運動配套也能做起來，現(xiàn)在人們注重舒適和健康，這個片區(qū)的康養(yǎng)項目潛力不錯，值得政府大力引導和投入，旅游的延伸產業(yè)戲份不少。

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劉明 西溪鳳凰城?營銷總經理：

商業(yè)配套會逐步完善，寧邦也有商業(yè)配套，但是商業(yè)配套的完善需要時間，發(fā)展?jié)摿χ档玫却?/p>

滿足基本的居住需求，還缺乏不少配套。等待這個片區(qū)的突破要有耐心，我分析至少需要十年。這是市場行為，是商業(yè)規(guī)律使然，需要有足夠的人口入住，才能帶動消費，才能形成自己的商業(yè)和各種生活所需。問題是，人在哪？

官黎坪的火爆在于天門山，全國數(shù)百萬游客慕名而來，居住在官黎坪離天門山最近，天門山索道就是網紅打卡點，這些人在官黎坪留了下來，帶動了消費形成了商圈。

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謝禮平 旭生國韻壹號?副總：

目前看來還不夠，高鐵站剛剛投入使用，相對深圳北站來說，還有很長的路要走，無論是從周邊配套還是片區(qū)本身，交通樞紐作用的發(fā)揮，還需要時間，隨著后期配套的完善，我相信高鐵新區(qū)的潛力必然顯現(xiàn)。

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單燚 世茂云城?銷售經理：

短期很難，首先要考慮一些生活配套，比如超市、銀行等，張家界城區(qū)其實還非常缺乏這些服務設施，尤其是新區(qū)的發(fā)展。

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劉召林?東岳新外灘?營銷經理：

張家界要借助高鐵西站的契機，加大高鐵新區(qū)的配套設施建設，這對張家界的經濟有較大的帶動作用，要舍得投入迅速投入。

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問題：中建鳳棲臺和寧邦國際的熱銷是靠價格優(yōu)勢？

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陳凱 72奇樓文旅小鎮(zhèn)?營銷總監(jiān)：

兩者皆有，首先沙堤板塊是城市未來規(guī)劃的重中之重，任何一個城市，板塊的投資價值和政府的規(guī)劃密切相關，沙提片區(qū)是政府長期打造的核心板塊，只要跟著規(guī)劃走，準沒錯。

比如最近今年升值最快的板塊，長沙的梅溪湖板塊，再早些年的上海浦東，深圳南山區(qū)，鄭州鄭東新區(qū)等，只要跟著規(guī)劃走，收獲頗豐。

中建和寧邦都是踩準了政府的規(guī)劃點，在沙堤安營扎寨進行大規(guī)模開發(fā)是需要勇氣的，正因為他們看到了先機才有后來的熱銷。

沙堤片區(qū)目前還是一個價格洼地，其他已經成熟的板塊，上升空間有限，已經看到天花板，但是高鐵新區(qū)，政府會持續(xù)加大基礎設施配套建設，成長空間很大，越早投資，價格越低。

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莫樹初 君天公館 總經理：

高鐵新區(qū)的核心是高鐵站，醫(yī)院只是配套，城市的發(fā)展還是跟著交通區(qū)紐和行政中心走，高鐵站毫無疑問是交通樞紐，是政府重點打造的片區(qū)，老百姓的選擇不會錯，高鐵新區(qū)前景光明，將來極有可能超越且住崗組團，或者跟且住崗連成一片，形成張家界的L形黃金走廊。

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李文婷 江與城?營銷總監(jiān)：

是的，價格優(yōu)勢明顯，項目即使和天門壹號相比，也相差1000塊。

還有，一部分投資人群看重性價比和投資機會。

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覃屈釗 金域濱江?營銷總監(jiān)：

中建與寧邦兩個項目，也不完全是因為價格優(yōu)勢，還有棚改拆遷和高鐵新區(qū)的發(fā)展前景等因素。

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陳倩 鷺鷥?yōu)除埻?常務副總經理：

有兩點，一是價格優(yōu)勢。二是政策優(yōu)勢。

兩個項目坐上了高鐵順風車和政策紅利車。

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羅福來 湖南新欣房地產咨詢有限公司 總經理：

第一是品牌效應。中建是央企，寧邦是湖南名企，品牌認知度高，張家界的購房群體越來越看重品牌開發(fā)企業(yè)，再加上售樓中心的品牌展示到位，更加能獲得認可。

第二是價格，當時的開盤價格和市中心普通項目有1000多的價差，非常具有吸引力。

第三是人民醫(yī)院帶來的購房客戶。

第四是高鐵的預期。

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鄧權 東方明珠董事長：

第一是政策紅利，沙堤片區(qū)的開發(fā)，從棚改項目的推進到拆遷戶買房，還有政策紅利，第一批購房客戶以拆遷戶為主，但是沙堤整個配套還不成熟，還不具備高品質生活的條件，配套還需完善。

第二是高鐵站建成的投資前景預期，大家對這一區(qū)域的前景非常看好，認為升值空間很大。

第三是這個區(qū)域位于武陵源景區(qū)和天門山景區(qū)的銜接點，所以大家比較看好。

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劉召林 東岳新外灘?營銷經理：

不可否認，首先是價格低，其次是高鐵，高鐵是巨大的紅利，但主要原因還是價格優(yōu)勢。

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劉明 西溪鳳凰城?營銷總經理：

我們對沙堤板塊調研后發(fā)現(xiàn)，沙堤雖然已經打通了交通要素，加上高鐵西站開通，銷售的來源可以分為三類。

第一是本地拆遷戶。

第二是剛需。一個人民醫(yī)院有幾千醫(yī)護人員，有相當一部分人會買在沙堤，我身邊的幾個醫(yī)生朋友就是如此。

第三部是看好區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Φ娜恕?/p>

那么，高鐵會給張家界人帶來什么？高鐵會使中短旅游人數(shù)增加，但是高鐵會帶來多大的居住人群？

數(shù)據顯示，高鐵帶來的主要還是旅游人流量，并不會帶來特別大的居住人群。

未來張家界雖然可期，但是高鐵新區(qū)的發(fā)展需要時間，非常重要的因素就是地鐵跟城市的融合度，廣東幾個區(qū)域的發(fā)展都和高鐵密切相關，佛山原來的房價在廣佛線開通之前是6000元一平米，廣佛線開通后，佛山房價躍升至15000元一平米。

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邱利 義烏國際商貿城 副總經理：

這兩個項目賣得好是正常的。因為周邊的拆遷戶較多。

武陵山大道通車后，加上人民醫(yī)院新區(qū)建設，他們從開盤時的5000多塊逐步調整為6000多，更多的人剛開始會因為價格而傾向高鐵新區(qū)，因為高鐵站就在那兒。

寧邦廣場的后續(xù)開發(fā)有一定壓力，萬達作為商業(yè)第一品牌，都不能保證每個項目賺錢，那么，我們?yōu)槭裁锤f達合作？就是借助資源，借助萬達龐大的招商資源和他的精細化運營，這是獨一無二的，所以我們相信張家界萬達必然成為新的中心。

地段好不一定運營好，商業(yè)其實運營比招商更難，招進來比較容易，但是存活得長久就很難，商業(yè)難點就在運營，所以我們看重這一點，我們將持有萬達廣場物業(yè)40年，長遠規(guī)劃步步為營。

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單燚 世茂云城?銷售經理：

第一，宣傳造勢做得比較好，市民對高鐵的認同與日俱增。第二，價格相對比較低。這是項目熱銷的兩個重要原因。

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康祖瑞 鼎泰·金色家園?副總經理：

主要還是高鐵。價格有一定的因素。

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張小群：

中建和寧邦兩個項目2019年的熱銷，是張家界房地產的一個亮點。價格是一個優(yōu)勢，另外，高鐵新區(qū)主要是未來和預期，而且購房者大多數(shù)是相對年輕的群體。隨著張吉懷、荊張等高鐵相繼建設和開通，高鐵新區(qū)的發(fā)展未來可期。