深度 | 從3000畝荒地到“永定一哥”，官黎坪都經(jīng)歷了什么！

說(shuō)起官黎坪，當(dāng)然繞不開荷花機(jī)場(chǎng)。

What，這是什么梗？

曾經(jīng)的天門山下

近處是落后的綠皮火車

遠(yuǎn)方則是高端的國(guó)際機(jī)場(chǎng)

我們還得從一件荷花的陳年舊事說(shuō)起。

據(jù)說(shuō)，在一次航班降落中，因天氣惡劣，某航司資深飛行員誤把新火車站站臺(tái)、站前大廣場(chǎng)和周邊道路看成了荷花機(jī)場(chǎng)，著實(shí)虛驚一場(chǎng)，呵呵，我都替他捏了把汗，飛張家界一度好難。

為了起降安全，荷花機(jī)場(chǎng)要求新火車站遷址，一時(shí)傳言四起，“王儲(chǔ)”官黎坪眼看就要黃了?。?/p>

當(dāng)時(shí)，機(jī)場(chǎng)之重要性遠(yuǎn)超傳統(tǒng)火車站，如今，高鐵漸成新貴，成為各地爭(zhēng)奪的戰(zhàn)略資源。

荷花國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于永定區(qū)荷花村，澧水南側(cè)，是湖南第二大國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

機(jī)場(chǎng)處于南側(cè)高屏障和北側(cè)屏障之間，南北障礙物對(duì)飛行影響較大，地形復(fù)雜天氣多變，所以飛機(jī)起降非常依賴盲降系統(tǒng)。

而在2009年之前，張家界機(jī)場(chǎng)僅為由西向東單向起降——后坪鎮(zhèn)到趙家崗再到荷花機(jī)場(chǎng)方向，所以和官黎坪基本沒啥關(guān)系。

2008年1月，官黎坪?jiǎn)⒂眯禄疖囌?，喜大普奔榮升新貴。2009年3月，荷花機(jī)場(chǎng)啟用次降方向儀表著陸系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)雙向起降。

正是這一年

荷花機(jī)場(chǎng)開始由東往西降落，官黎坪走了狗屎運(yùn)。

儀表著陸系統(tǒng)就是盲降系統(tǒng)，由航向臺(tái)、下滑臺(tái)和指點(diǎn)標(biāo)臺(tái)三部分組成，為飛機(jī)著陸提供航向、下滑等相關(guān)信息，輔之以完善的助航燈光系統(tǒng)，引導(dǎo)飛機(jī)在復(fù)雜氣象條件下進(jìn)場(chǎng)著陸和起飛。

2009年3月，荷花機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)自東向西降落——西溪坪到官黎坪再到荷花機(jī)場(chǎng)，雙向起降大大降低了天氣對(duì)航班的影響，也為荷花榮升國(guó)際機(jī)場(chǎng)打下了基礎(chǔ)。

荷花機(jī)場(chǎng)前20年實(shí)屬不易，從起落難度就可窺見一斑，如今，荷花機(jī)場(chǎng)的重要性雖相對(duì)下滑，但仍為張家界中長(zhǎng)途客源和國(guó)際旅游的重要交通工具。

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官黎坪的底牌是旅游產(chǎn)業(yè)。

旅游產(chǎn)業(yè)的“擎天柱”是天門山。

天門山景區(qū)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)者是寧發(fā)集團(tuán)。

寧發(fā)集團(tuán)的命中貴人是旅游大咖葉文智。

2018年，張家界各景區(qū)共接待游客8521.7萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入757億。其中永定區(qū)接待游客4005萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入407億；武陵源區(qū)接待3028萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入266億。

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2018年

武陵源景區(qū)接待游客409萬(wàn)

天門山景區(qū)接待428萬(wàn)

大峽谷景區(qū)接待318萬(wàn)

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毫無(wú)疑問(wèn)

天門山景區(qū)是官黎坪的壓艙石。

七星山景區(qū)是官黎坪的大備胎。

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只要

索道站“財(cái)位”不動(dòng)，官黎坪還是“王儲(chǔ)”。

如果索道站生變，則官黎坪未來(lái)難測(cè)。（傳言寧發(fā)集團(tuán)曾計(jì)劃將索道站用地5億轉(zhuǎn)讓，索道站整體搬遷至天門山大廣場(chǎng)~關(guān)門峪南側(cè)，斥資打造天門山超級(jí)文旅小鎮(zhèn)）

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天門山的一夜爆紅

源于20年前那次“極限穿越”。

1999年12月

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葉文智策劃組織了“穿越天門，飛向二十一世紀(jì)”張家界世界特技飛行大獎(jiǎng)賽，世界級(jí)特技飛行大師成功穿越天門山洞，轟動(dòng)全國(guó)，吸引了全球目光。此后，天門山景區(qū)逐步和極限運(yùn)動(dòng)深度綁定，吸引數(shù)千萬(wàn)游人前來(lái)膜拜，為網(wǎng)紅景區(qū)之“鼻祖”。

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這一年，湖南張家界天門山旅游股份有限公司成立，天門山通天索道項(xiàng)目立項(xiàng)，全進(jìn)口設(shè)備大手筆投資。

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坐擁千畝荒地的官黎坪迎來(lái)了命中貴人——天津?qū)幇l(fā)集團(tuán)。

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成立于1987年的寧發(fā)集團(tuán)是天津較早涉足房地產(chǎn)的企業(yè)之一，在天津開發(fā)近20個(gè)項(xiàng)目，一直碌碌無(wú)為難以突破，直到慧眼識(shí)珠，發(fā)現(xiàn)了張家界絕版資源——天門山。

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2003年1月

天門山索道站開工建設(shè)。

2005年8月

天門山索道正式運(yùn)行。

天門山索道站開工后一年，官黎坪新火車站動(dòng)工建設(shè)（2004年）。4年后，官黎坪新火車站正式啟用，這一年，城市空間悄然西拓——旅游西優(yōu)（2008年）。

2009年

張家界中心汽車站開建。

2011年

中心汽車站啟用，和新火車站比翼雙飛，官黎坪的狗屎運(yùn)到了頂峰，中心汽車站、新火車站和國(guó)際機(jī)場(chǎng)皆為其配套。

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通過(guò)10幾年的深入運(yùn)營(yíng)，寧發(fā)集團(tuán)創(chuàng)造了中國(guó)旅游開發(fā)史上的經(jīng)典案例。

經(jīng)過(guò)20年的旅游驅(qū)動(dòng)式增長(zhǎng)，官黎坪終成永定一哥，坐標(biāo)星辰大海。

天門山崛起為張家界旅游新一極，江湖人稱——“南天門”，營(yíng)銷自成一派，和“北武陵”號(hào)令江湖、榮登前浪（門票收入破10億）。

我們測(cè)算，如果天門山景區(qū)上市（當(dāng)然股權(quán)比較復(fù)雜，僅為方便比對(duì)之設(shè)想），以PE市盈率20-30倍計(jì)算，市值將接近100億（宋城股份市值470億）。

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江山有待才人出，一代新人勝舊人。

官黎坪上位10多年，多少人想挑落馬下，其中就有且住崗組團(tuán)，現(xiàn)在還有高鐵新區(qū)，無(wú)奈，天時(shí)地利人和，缺一不可。

官黎坪已成型的星級(jí)酒店規(guī)模，

非其他組團(tuán)所能相比。

官黎坪所形成的旅游龍頭效應(yīng)，

非數(shù)年之功無(wú)法超越。

官黎坪引進(jìn)新松機(jī)器人，

可補(bǔ)華天城項(xiàng)目敗筆之短板。

城建信息網(wǎng)已連續(xù)推出三期深度文章，和此次官黎坪專題一樣，我們只為清晰梳理張家界各個(gè)板塊的過(guò)去和現(xiàn)在，為大家判斷趨勢(shì)提供信息參考，為城市發(fā)展提供多視角、多維度的分析。

房?jī)r(jià)的漲跌和市場(chǎng)、政策密切相關(guān)，不會(huì)因?yàn)閹灼趯ｎ}就發(fā)生改變。

住房，不僅是民生問(wèn)題，也是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，房?jī)r(jià)更關(guān)聯(lián)城市的每一個(gè)人。

所以，房地產(chǎn)問(wèn)題容易極左或極右，要買房的人希望房?jī)r(jià)打折逢低介入，身在其中的人希望房?jī)r(jià)趨穩(wěn)持續(xù)上漲，還有一部分人希望房?jī)r(jià)大跌印證判斷。
怎樣才能保持客觀？
唯有中立、專業(yè)。

官黎坪組團(tuán)：

規(guī)劃范圍：張家界市中心城區(qū)南側(cè)，東、北至澧水河，南至白羊坡，西至仙人溪，總用地面積398.5公頃。

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：

“一條濱江公共岸線、兩個(gè)公共活動(dòng)核心、一條生活休閑軸、五個(gè)功能片區(qū)”

“一條濱江公共岸線”——澧水南岸的城市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施帶。

“兩個(gè)公共活動(dòng)核心”——樞紐集散中心，碼頭休閑中心。

“一條生活休閑軸”——沿碼頭和站前廣場(chǎng)形成的生活休閑軸。

“五片功能片區(qū)”——站前綜合功能區(qū)、旅游文化綜合區(qū)、站西綜合居住區(qū)、站東綜合居住區(qū)、特色文化居住區(qū)。

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一起來(lái)聽聽

業(yè)內(nèi)人士

對(duì)官黎坪板塊的看法

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問(wèn)：缺乏商業(yè)配套的硬傷，您看好官黎坪未來(lái)？

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康祖瑞 鼎泰·金色家園 副總：

官黎坪的規(guī)劃還需要優(yōu)化。雖然定位為商業(yè)副中心，一江兩岸，但在具體實(shí)施過(guò)程中，并沒有充分體現(xiàn)出來(lái)。

而且有些項(xiàng)目成了問(wèn)題樓盤，對(duì)張家界形象非常不好。最典型的是火車站廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目，目前也是城市發(fā)展中形成的硬傷，很難根除。

張家界新型城鎮(zhèn)化的步伐在加快，官黎坪商業(yè)副中心的地位，短時(shí)間內(nèi)誰(shuí)也撼動(dòng)不了。

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李文婷 江與城 營(yíng)銷總監(jiān)：

根據(jù)張家界城市發(fā)展規(guī)劃，張家界將按照“旅游西優(yōu)、城市東拓、軸帶發(fā)展、組團(tuán)布局”的空間發(fā)展策略，形成以澧水河為軸帶、八個(gè)組團(tuán)和一個(gè)城市功能新區(qū)的空間布局結(jié)構(gòu)。

隨著城市的東西拓寬，官黎坪已成為城市中心，2公里內(nèi)盡享城區(qū)所有的繁華配套，行政、醫(yī)療、商業(yè)、學(xué)校等生活配套。

另外還規(guī)劃一條濱江公共岸線（澧水南岸的城市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施帶）、一條生活休閑軸，居住于此，即可享受城市繁華，又可享受澧水優(yōu)美的環(huán)境，繁華與自然相融，是張家界城市不可復(fù)制的宜居之地。

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覃屈釗 金域?yàn)I江 營(yíng)銷總監(jiān)：

縱觀全國(guó)，就城市發(fā)展而言，雖然老的城市中心不會(huì)消失，但隨著人口的增加和基礎(chǔ)設(shè)施老舊等問(wèn)題，老城區(qū)的商業(yè)功能必將轉(zhuǎn)移。

官黎坪并不缺乏商業(yè)配套，因?yàn)楝F(xiàn)有城市商業(yè)配套已近飽和，而官黎坪離市中心只有一橋之隔，如何近的距離，卻比市中心更加宜居，優(yōu)勢(shì)不言而喻。

無(wú)論城市發(fā)展是向東還是向西，官黎坪板塊作為張家界的旅游和交通中心，地位不會(huì)改變。

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田潤(rùn)軍 高盛國(guó)際 營(yíng)銷副總監(jiān)：

官黎坪作為城市商業(yè)副中心，是其規(guī)劃定位。而和老城區(qū)相比，官黎坪也頗具特色。但是商業(yè)還是以服務(wù)游客為主，外向性會(huì)多一點(diǎn)。

官黎坪不存在商業(yè)硬傷，而是開發(fā)節(jié)奏的硬傷，國(guó)際旅游商業(yè)城就是板塊發(fā)展的絆腳石，這個(gè)項(xiàng)目的失敗造成了消極影響，市場(chǎng)信心受到了一定沖擊，所以板塊發(fā)展變慢。

如果一定要說(shuō)官黎坪的硬傷，就是傳統(tǒng)旅游模式和盈利模式導(dǎo)致商業(yè)發(fā)展滯后。天門山的旅游資源得天獨(dú)厚，如果能為天門山做一些精準(zhǔn)配套，未來(lái)大有可為。

張家界的旅游形式、業(yè)態(tài)，制約了官黎坪的發(fā)展空間，普通房企不敢冒險(xiǎn)開發(fā)旅游地產(chǎn)，只能針對(duì)本地消費(fèi)，這就是硬傷。

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莫樹初 君天公館 總經(jīng)理：

官黎坪商業(yè)的硬傷，第一是客流量小，乘火車的人不多，乘汽車的人一般，本地和旅游商業(yè)都很難形成規(guī)模效應(yīng)。第二，商業(yè)對(duì)游客沒有任何吸引力，特別是這類小城市。

很少游客會(huì)去張家界老城區(qū)，很擁擠又浪費(fèi)時(shí)間。

本地人喜歡去老城區(qū)買東西，而官黎坪屬于新商業(yè)區(qū)域，本地市民很少光顧，而游客會(huì)走馬觀花，只去景點(diǎn)，所以索道站周邊受益，而火車站與汽車站周邊就不一定，因?yàn)橛慰碗y以停下來(lái)、慢下來(lái)、留下來(lái)消費(fèi)，這是最致命的。

其實(shí)，官黎坪大力發(fā)展商業(yè)是錯(cuò)的。

因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)限高，所以容積率做不大難以形成一定規(guī)模。張家界商業(yè)70%要靠本地消費(fèi)支撐，少量靠外地人承擔(dān)。

官黎坪受制于荷花機(jī)場(chǎng)的安全因素，容積率上不去，將來(lái)沒有很大的發(fā)展空間，且住崗會(huì)逐步成為未來(lái)城市的CBD中心。

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陳倩 鷺鷥?yōu)场埻?常務(wù)副總經(jīng)理：

官黎坪的商業(yè)主要吸引的人群不是常住人口，而是游客。所以官黎坪的重點(diǎn)應(yīng)該在旅游服務(wù)，張家界城市商業(yè)中心還是在老城區(qū)，官黎坪大多業(yè)態(tài)還是餐飲、酒店和旅游購(gòu)物。

但是官黎坪旅游購(gòu)物的檔次和氛圍，我覺得做的不是很成功，沒什么東西可買，沒有做出特色，讓人覺得官黎坪有點(diǎn)消沉。

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羅福來(lái) 湖南新欣房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理：

官黎坪非常有潛力，到張家界旅游，必到官黎坪打卡，這里是張家界最有可能打造網(wǎng)紅消費(fèi)的區(qū)域之一。

當(dāng)時(shí)華天城項(xiàng)目規(guī)劃有一個(gè)購(gòu)物中心，一個(gè)金街，金街做旅游，購(gòu)物中心做城市商業(yè)，這一定位后來(lái)因?yàn)楦鞣N原因而放棄了，非常遺憾。

官黎坪的潛力，根源在旅游產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

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張召 紫午財(cái)富大廈 策劃經(jīng)理：

張家界人有一個(gè)消費(fèi)習(xí)慣，大部分購(gòu)物都集中在老城區(qū)。因?yàn)槔铣菂^(qū)業(yè)態(tài)比較豐富，而武陵山珍館的業(yè)態(tài)比較單一，美食不多，娛樂(lè)不多，周邊的市民不愿意去那兒消費(fèi)。

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謝禮平 旭生國(guó)韻壹號(hào) 副總經(jīng)理：

官黎坪還需要增加一些基礎(chǔ)配套，整個(gè)片區(qū)未來(lái)的發(fā)展要看整體規(guī)劃能不能進(jìn)行再升級(jí)，如果能把相關(guān)資源統(tǒng)籌規(guī)劃，未來(lái)官黎坪的潛力還是不錯(cuò)。

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陳凱 72奇樓文旅小鎮(zhèn) 營(yíng)銷總監(jiān)：

高鐵西站的投入運(yùn)營(yíng)，官黎坪火車站會(huì)逐步退出歷史舞臺(tái)，它的旅游集散地和碼頭功能會(huì)逐步減弱。

但官黎坪的人口居住相對(duì)比較集中，地塊也比較開闊。

官黎坪是最有條件成為張家界城市副中心的區(qū)域，從整體規(guī)劃來(lái)看，也是朝這一方向打造，老城區(qū)部分商業(yè)功能會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到官黎坪。

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鄧權(quán) 東方明珠 董事長(zhǎng)：

高鐵對(duì)普鐵的沖擊顯而易見，大勢(shì)所趨，因?yàn)楦哞F更快速更高效。高鐵西站建成通車對(duì)官黎坪有不小沖擊。

第一，官黎坪應(yīng)該把配套做好，做好品質(zhì)升級(jí)，提高居住標(biāo)準(zhǔn)。第二，官黎坪多數(shù)是酒店，旅游相關(guān)服務(wù)應(yīng)該更精細(xì)化，吸引游客停留。

我認(rèn)為官黎坪未來(lái)還是立足旅游產(chǎn)業(yè)，有天門山索道站、天門狐仙等旅游王牌，必須主打旅游才能精耕細(xì)作。

未來(lái)，官黎坪可以鎖定人流量，做好旅游產(chǎn)品的升級(jí)，作為游客集散中心，高鐵只會(huì)分流一部分，官黎坪優(yōu)勢(shì)依然存在。

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邱利 義烏國(guó)際商貿(mào)城 副總經(jīng)理：

規(guī)劃不一定全部落實(shí)，官黎坪大多數(shù)都是住宅，沒有真正的商業(yè)體，一個(gè)副商業(yè)中心必須有商業(yè)配比。

張家界的城市級(jí)別只能容納一個(gè)商業(yè)綜合體。

未來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)入西溪坪板塊，會(huì)對(duì)中商和步步高產(chǎn)生巨大沖擊，這是商業(yè)的升級(jí)版，不同于傳統(tǒng)商業(yè)模式。

張家界是旅游城市，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入也會(huì)搭載旅游配套。我們已經(jīng)做了充分的前期準(zhǔn)備工作，萬(wàn)達(dá)商業(yè)會(huì)很有亮點(diǎn)，敬請(qǐng)期待。

萬(wàn)達(dá)不僅能吸引當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝?，還會(huì)吸引來(lái)張游客，假以時(shí)日，西溪坪會(huì)成為新的城市商業(yè)中心，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是核心帶動(dòng)項(xiàng)目。

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張小群 耘泰地產(chǎn) 顧問(wèn)總經(jīng)理：

張家界最早三大板塊是老城區(qū)（主城商業(yè)中心）、南莊坪（政務(wù)中心）、官黎坪，其他如且住崗、西溪坪都是后來(lái)者。

官黎坪的優(yōu)勢(shì)在于其已經(jīng)形成閉環(huán)商業(yè)板塊，擁有鐵路、公路交通的便利性，又位于澧水河風(fēng)光帶，還是天門山景區(qū)的上下必經(jīng)之地，城市配套完善，自然景觀得天獨(dú)厚，距主城中心僅一橋一隔，這對(duì)于板塊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

至于商業(yè)配套，去主城區(qū)過(guò)一座橋就到了，張家界人并不在意，這從官黎坪的房?jī)r(jià)連漲就可以看出來(lái)。

我個(gè)人認(rèn)為，官黎坪真正缺的是教育，從幼兒園、小學(xué)、初中到高中，這里都沒有優(yōu)質(zhì)資源。一旦教育資源配套齊全了，官黎坪的發(fā)展才能真正騰飛。

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問(wèn)：您看好新松機(jī)器人高端項(xiàng)目落地官黎坪？

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康祖瑞 鼎泰·金色家園 副總：

科技城按理來(lái)說(shuō)應(yīng)該在工業(yè)園，在陽(yáng)湖坪組團(tuán)。

在官黎坪打造一個(gè)機(jī)器人科技城，規(guī)劃和思路具有超前性，新松機(jī)器人選址天門山下、澧水河岸，位置相當(dāng)好。

科技城建設(shè)好了，誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來(lái)入?。窟@是關(guān)鍵問(wèn)題。

張家界有沒有人群進(jìn)入科技城？有沒有產(chǎn)業(yè)配套？

如果前期不進(jìn)行需求調(diào)查，盲目做機(jī)器人科技城，有一定風(fēng)險(xiǎn)。張家界以旅游立市，所以科技城的功能、服務(wù)對(duì)象等定位必須要清晰。

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李文婷 江與城 營(yíng)銷總監(jiān)：

新松機(jī)器人落地官黎坪很好，為高端居住屬性錦上添花，不管從居住環(huán)境，還是生活配套，都會(huì)是質(zhì)的提升，從觀音橋沿澧水河，在這個(gè)片區(qū)實(shí)現(xiàn)整體連通。

屆時(shí)，生活配套建設(shè)將全面提檔，依托先天的自然優(yōu)勢(shì)，城市一線瞰江的位置，這里未來(lái)將成為張家界最繁華、最高端的居住區(qū)域，如上海外灘，湯臣一品等地。

這里將立于澧水江岸，成為張家界的標(biāo)桿，所以我認(rèn)為新松機(jī)器人的落地將對(duì)官黎坪片區(qū)的發(fā)展有很大的品質(zhì)提升。

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覃屈釗 金域?yàn)I江 營(yíng)銷總監(jiān)：

機(jī)器人項(xiàng)目落地原華天城二期宗地位置，地塊優(yōu)勢(shì)顯而易見。

無(wú)論是住宅還是商業(yè)，都是張家界最好的位置。只要操盤得當(dāng)，潛力巨大將成新的地標(biāo)。

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黃科 富華里 策劃經(jīng)理：

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，會(huì)有很大的發(fā)展空間，對(duì)城市而言，肯定是受益的。

新松機(jī)器人落地官黎坪，考慮到人才、交通、技術(shù)設(shè)備，都會(huì)對(duì)官黎坪產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)。

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施重 韓城置業(yè) 營(yíng)銷總經(jīng)理：

我比較看好官黎坪，因?yàn)樘扉T山索道站是固定的旅游聚集點(diǎn)，不僅有很強(qiáng)的人流，商業(yè)動(dòng)向也很強(qiáng)，有很強(qiáng)的聚能力。

官黎坪離市中心不遠(yuǎn)，也是沿河風(fēng)光帶的一部分，新松機(jī)器人落地官黎坪，會(huì)形成規(guī)模商業(yè)群落，商業(yè)開發(fā)潛力很大。

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羅福來(lái) 湖南新欣房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理：

新松機(jī)器人是中國(guó)機(jī)器龍頭企業(yè)，項(xiàng)目可以和旅游掛鉤，年輕人對(duì)流行時(shí)尚、科技前衛(wèi)的東西比較感興趣。

華天城二期地塊非常好，最接近旅游集散點(diǎn)，臨近澧水，我覺得可以發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和科技影響力，打造成為商旅科技綜合體。

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張小群 耘泰地產(chǎn) 顧問(wèn)總經(jīng)理：

新松機(jī)器人高端項(xiàng)目落地官黎坪，不知何時(shí)落地？個(gè)人認(rèn)為，項(xiàng)目如果能使旅游景觀資源、文旅文創(chuàng)和商業(yè)消費(fèi)相融合，加快張家界旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，也不失為一件好事。

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陳凱 72奇樓文旅小鎮(zhèn) 營(yíng)銷總監(jiān)：

新松機(jī)器人屬國(guó)內(nèi)知名科技企業(yè)，如果打造機(jī)器人小鎮(zhèn)，是給官黎坪板塊加分。因?yàn)闄C(jī)器人項(xiàng)目可作為天門山的旅游文化配套再深度利用。

澧水河的自然環(huán)境和游船碼頭，可提高官黎坪的住宅檔次和品質(zhì)，我認(rèn)為官黎坪是最具備條件，最適合去做真正意義上的高端樓盤。

因?yàn)榈囟畏浅：?，整個(gè)張家界很難再找出如此好的位置，應(yīng)該說(shuō)是絕版地塊，離中心城區(qū)很近，澧水河江景，新松機(jī)器人項(xiàng)目對(duì)官黎坪板塊的發(fā)展是加分，前景沒有問(wèn)題。

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問(wèn)：官黎坪為什么成為江景房熱銷區(qū)域？

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李文婷 江與城 營(yíng)銷總監(jiān)：

千百年來(lái)，人們對(duì)水源的理解，不單是滋養(yǎng)萬(wàn)物的生命之源，更是繁衍生息的依賴和歸宿，亦是精神層面的追求和信仰。

一線望江成為多少人的棲居夢(mèng)。江景資源彌足珍貴，一座城市之中，江景資源是有限的。不僅是張家界，在其他城市也是一樣，沿河地區(qū)都是很稀缺的地方，沒有辦法再生，買到以后就絕版了。

官黎坪江景房為什么熱銷，這個(gè)區(qū)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所在。

第一，從澧水兩岸的風(fēng)光帶打造來(lái)看，風(fēng)景最美的還是官黎坪這一段，江面寬、澧水兩岸的設(shè)施、規(guī)劃均比較全面，站在這里可以俯瞰澧水河，抬望天門山，心情特別的舒暢。第二，這一帶江景房離江面更近，約150米直線面江，完全無(wú)遮檔。

另外，張家界的城市發(fā)展布局，官黎坪不僅占據(jù)了一線江景的黃金區(qū)位，同時(shí)享有城市繁華，這是官黎坪一線江景樓盤受到市民熱捧和認(rèn)可的關(guān)鍵原因。

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覃屈釗 金域?yàn)I江 營(yíng)銷總監(jiān)：

官黎坪板塊擁有如此悠長(zhǎng)的河岸線，再加上區(qū)位、交通等其他優(yōu)勢(shì)，江景房能夠熱銷是市場(chǎng)所需、理所應(yīng)當(dāng)。

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康祖瑞 鼎泰·金色家園 副總：

張家界市城區(qū)的江景資源非常有限，作為城市商業(yè)副中心，交通等各方面都比較便利，生活配套現(xiàn)在已經(jīng)基本能滿足人們?nèi)粘５男枨?，江景房的?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。

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陳倩 鷺鷥?yōu)场埻?常務(wù)副總經(jīng)理：

我覺得有一定夸大，大家都在談江景，好像只有江景就是最好？

江景房的價(jià)值大家都認(rèn)同，因?yàn)橥ㄍ感?、舒適性很好，居住在這里心情舒暢，但產(chǎn)品仍然是少部分人的選擇。

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羅福來(lái) 湖南新欣房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理：

第一，和人的情節(jié)有關(guān)，全世界的大城市，豪宅或者比較好的品質(zhì)住宅基本都在江河兩岸。比如長(zhǎng)沙梅溪湖就在湘江兩岸，水主財(cái)，所以人們對(duì)江景房是有情節(jié)的。

第二，張家界是旅游城市，旅游從業(yè)者收入較高，他們就想在城市里面買好的東西，最終發(fā)現(xiàn)江景資源是最好的。因?yàn)閺埣医鐩]有湖，所以才有這樣的概念。

我為華天城和金域?yàn)I江策劃時(shí)，華天城6號(hào)棟賣出高價(jià)，金域?yàn)I江2號(hào)棟也是，所以，張家界這個(gè)城市真正有好的產(chǎn)品，還是有中高端產(chǎn)品的消費(fèi)能力，城市也有這樣的消費(fèi)群體。

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張燕 紫午財(cái)富大廈 營(yíng)銷總經(jīng)理：

和時(shí)間節(jié)點(diǎn)有關(guān)系。江與城銷售好，正處于房地產(chǎn)的紅利周期，官黎坪擁有地段和時(shí)間優(yōu)勢(shì)。南莊坪也有江景房，中心城區(qū)也有，為什么官黎坪江景房熱銷，還是天時(shí)地利人和。

時(shí)機(jī)非常重要。龍翔國(guó)際2016年推出公寓，那時(shí)公寓在張家界剛剛興起，所以龍翔的公寓熱銷，也跟時(shí)機(jī)有關(guān)。

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謝禮平 旭生國(guó)韻壹號(hào) 副總經(jīng)理：

官黎坪的江景房熱銷，有多方面的因素。第一，官黎坪江景房所處地理位置有特殊優(yōu)勢(shì)。第二，那段時(shí)間熱銷，是項(xiàng)目本身的一些機(jī)遇，剛好抓住了這一輪的品質(zhì)提升需求。

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陳凱 72奇樓文旅小鎮(zhèn) 營(yíng)銷總監(jiān)：

原來(lái)官黎坪道路交通不發(fā)達(dá)，板塊自身的資源優(yōu)勢(shì)尚未充分挖掘，隨著路網(wǎng)的拉通、城市配套設(shè)施的完善，張家界市民猛然發(fā)現(xiàn)官黎坪沿河地方確實(shí)非常不錯(cuò)。

加上前幾年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，整個(gè)城市的提質(zhì)升級(jí)，城市各種亮化和景觀的打造，官黎坪沿河地塊好像是一塊璞玉，沒把石頭剖開，就不會(huì)發(fā)現(xiàn)，一剖開突然發(fā)現(xiàn)那就是一個(gè)價(jià)值連城的地塊，老百姓的眼睛還是雪亮的，市場(chǎng)不會(huì)說(shuō)謊。

官黎坪南靠天門山，北臨澧水河，靠山靠水。

再加上官黎坪的江景房產(chǎn)品也一代接一代升級(jí)，從最早的華天城到現(xiàn)在的金域?yàn)I江、江與城，每一個(gè)新盤都做了升級(jí)，產(chǎn)品步步高升，熱銷也是合情合理。

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劉明 西溪鳳凰城 營(yíng)銷總經(jīng)理：

官黎坪板塊的自然要素并不是很好，它的江景也并不是最好，交通路線、區(qū)位也不是最好。

江景房熱銷，還是企業(yè)在品質(zhì)細(xì)節(jié)方面做得比較好，我們也受到了啟發(fā)，去重點(diǎn)打造產(chǎn)品力。

官黎坪也有一些樓盤賣得不好，同樣一個(gè)板塊總會(huì)有樓盤賣得好有樓盤賣得不好。

不管是哪個(gè)板塊，還要看開發(fā)商的理念和執(zhí)行細(xì)節(jié)。

所以我并不認(rèn)為這里的江景最好，還有比官黎坪江景好的地方，項(xiàng)目賣得好只是個(gè)案，并不代表所有。

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劉召林 東岳新外灘 營(yíng)銷經(jīng)理：

官黎坪板塊的升值潛力比較大，周邊的配套比較成熟，江景房有地段的稀缺價(jià)值。

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邱利 義烏國(guó)際商貿(mào)城 副總經(jīng)理：

第一，宏觀層面。2016年，是新一輪周期的起點(diǎn)，那時(shí)張家界樓盤不多。2015年，全國(guó)大部分房子是投資品，后來(lái)部分城市的房?jī)r(jià)翻番，這是政策和市場(chǎng)大背景。

第二，供需關(guān)系。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不多，供不應(yīng)求。

第三，先天優(yōu)勢(shì)。地段不錯(cuò)、口碑不錯(cuò)。江景房是上一輪周期的產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)處于上升階段。現(xiàn)在價(jià)格遇到了瓶頸，人們就會(huì)考慮性價(jià)比問(wèn)題。

第四，承受力。以前120平方總價(jià)60萬(wàn)?，F(xiàn)在120平方總價(jià)要100多萬(wàn)，再加上裝修，一套房子一百二三十萬(wàn)，現(xiàn)在的市場(chǎng)，就會(huì)主要考慮價(jià)格。

第五，地域情緣濃厚。有些客戶對(duì)樓盤所處區(qū)域有情節(jié)，每個(gè)盤都有自己的定位。

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張小群 耘泰地產(chǎn) 顧問(wèn)總經(jīng)理：

官黎坪板塊住宅能夠熱銷，正好應(yīng)證了一句話：地段、地段、還是地段！

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問(wèn)：有人說(shuō)，天門山每年400萬(wàn)接待人數(shù)只為官黎坪只帶來(lái)了流量，您覺得？

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田潤(rùn)軍 高盛國(guó)際 營(yíng)銷副總監(jiān)：

怎么只帶來(lái)流量？第一，官黎坪的早餐、中餐大部分是天門山的游客產(chǎn)生。第二，天門山的游客大部分選擇在官黎坪住宿。天門山帶來(lái)的不僅流量，還有游客停留和消費(fèi)，商業(yè)只有人停留才能夠產(chǎn)生消費(fèi)鏈。

如果官黎坪相關(guān)配套能夠滿足游客，商業(yè)氛圍會(huì)提升，目前官黎坪對(duì)天門山帶來(lái)的人流量的深度挖掘能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這對(duì)開發(fā)商、消費(fèi)者、旅游從業(yè)者都是一個(gè)巨大的商機(jī)。

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覃屈釗 金域?yàn)I江 營(yíng)銷總監(jiān)：

每年游客眾多而消費(fèi)不足，這不是官黎坪的問(wèn)題，是張家界旅游業(yè)存在的問(wèn)題，游客走馬觀花，除了天門山、武陵源景區(qū)，沒有其他娛樂(lè)消費(fèi)。但從另一方面來(lái)說(shuō)，有流量才有知名度，從我們項(xiàng)目來(lái)看，游客買房度假、投資的也不少。

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張小群 耘泰地產(chǎn) 顧問(wèn)總經(jīng)理：

我不這么認(rèn)為。流量就是經(jīng)濟(jì)啊，旅游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且粔K大蛋糕，旅行社、餐飲、住宿、交通、購(gòu)物、娛樂(lè)等各司其職，各自分得一塊蛋糕。

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陳倩 鷺鷥?yōu)除埻?常務(wù)副總經(jīng)理：

第一，旅游人群不是沒有購(gòu)買力，關(guān)鍵是如何引導(dǎo)消費(fèi)，做旅游商業(yè)的人，有沒有分析消費(fèi)者心理。游客來(lái)到官黎坪，他一定要清晰知道他在哪，如果不知道在哪，會(huì)沒有安全感，一個(gè)人沒有安全感是不敢出來(lái)逛街的。所以，首先要消除游客顧慮，要讓游客感覺安全，購(gòu)物很舒適。

第二，在道路規(guī)劃上，建筑要有吸引力。要考慮什么樣的產(chǎn)品能迎合游客消費(fèi)。游客爬了一天的山，下山在城區(qū)可以做舒緩的按摩、推拿來(lái)消除疲勞。比如可以用苗醫(yī)、土家特色藥材等方式讓游客放松，把土家文化做好，為游客提供獨(dú)特的體驗(yàn)和服務(wù)。

第三，官黎坪商業(yè)氛圍不濃厚，商業(yè)體現(xiàn)不了張家界特色，消費(fèi)者不愿意買單，我覺得要花點(diǎn)心思改一改。

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羅福來(lái) 湖南新欣房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理：

第一，官黎坪跟旅游高度關(guān)聯(lián)，主要是觀光旅游， 游客每一天過(guò)的已經(jīng)很累了。

第二，游客本身的行程很滿，時(shí)間很緊。

第三，游客沒有特別好的地方去。如果有很好的購(gòu)物場(chǎng)所，還是有消費(fèi)潛力。

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謝禮平 旭生國(guó)韻壹號(hào) 副總經(jīng)理：

想讓客戶為你買單，至少要有能夠滿足客戶需求的產(chǎn)品和服務(wù)。比如我們項(xiàng)目，后期可能會(huì)打造一個(gè)體育產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，滿足市場(chǎng)需求。

從客戶角度而言，有什么樣的產(chǎn)品可以滿足客戶？張家界也有很多旅游產(chǎn)品，包括相關(guān)的旅游服務(wù)，還要進(jìn)一步挖掘提升。

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陳凱 72奇樓文旅小鎮(zhèn) 營(yíng)銷總監(jiān)：

市中心核心商圈，不靠游客就能生存，張家界遠(yuǎn)離中心城市，造成了張家界零售商業(yè)沒有外購(gòu)買力?，F(xiàn)在大多數(shù)游客沒有時(shí)間消費(fèi)，并不是不愿意消費(fèi)，而是和旅游發(fā)展模式有關(guān)。

隨著自駕游的逐步增多，城區(qū)消費(fèi)逐步增長(zhǎng)，未來(lái)主要消費(fèi)群體以年輕人為主，年輕人來(lái)有獵奇心理，尤其是張家界土家文化的相關(guān)消費(fèi)。

比如一些非遺的文創(chuàng)產(chǎn)品，他們對(duì)這些感興趣，而且這些產(chǎn)品附加值特別高，尤其是純手工的產(chǎn)品，通過(guò)政府扶持，把文化做大，針對(duì)一二線大城市的游客，他們不在意價(jià)格，關(guān)鍵是產(chǎn)品是否具備工匠精神。

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劉明 西溪鳳凰城 營(yíng)銷總經(jīng)理：

官黎坪商業(yè)有70%—80%靠游客支撐，天門山索道站帶來(lái)了周邊1km的商業(yè)發(fā)展，比如索道站旁邊的牛肉面就貴三到五塊錢。

汽車站對(duì)面的餐館，消費(fèi)人群大部分是游客，游客還是想嘗試當(dāng)?shù)靥厣?，雖然貴三塊五塊，來(lái)旅游也要試試。

官黎坪商業(yè)有很大一部分是外向型，不是本地消費(fèi)，都是外地人消費(fèi)，武陵源也一樣。

旅游對(duì)張家界的促進(jìn)比較大。做營(yíng)銷也好，賣房子也好，所有的東西都來(lái)源于生活，只要研究消費(fèi)群體，一定能獲得啟發(fā)。

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